2.8 C
Warszawa
poniedziałek, 28 listopada, 2022

RAPORT 2004. Najem powierzchni magazynowych.

Gospodarka ruszyła, magazyny rosną – temu twierdzeniu nie mogą zaprzeczyć nawet najbardziej ostrożni specjaliści z branży. Firma badawcza CB Richard Ellis podaje, że od stycznia do końca maja popyt na magazyny wzrósł o 52,6 proc. w porównaniu z tym samym okresem 2003 r. W sumie wynajęto aż 89 tys. m kw.!

W trzecim kwartale roku było jeszcze lepiej. Deweloperom udało się znaleźć klientów na 84 tys. m kw., co oznacza wzrost o 68 proc. (kwartał do kwartału).

Będzie dużo lepiej!

– W najbliższych latach spodziewamy się utrzymania tego tempa wzrostu. Ale może być jeszcze lepiej – twierdzi Anna Starczewska, analityk z CB Richard Ellis.

Magazynów potrzebują duże firmy produkcyjne (np. General Motors, Electrolux, Saint Gobain) oraz handlu detalicznego (np. Kaufland, Plus Discount). Dwie ostatnie podpisały niedawno umowy na najem ponad 20 tys. m kw. Ruch w interesie widać jednak od początku roku.

Od stycznia umowy zawarły m.in. Toyota (7,5 tys. m kw.), Hellman Moritz (11 tys. m kw.), Euro Paper (12 tys. m kw.), Frans Maas (przedłużył najem 30 tys. m kw.) oraz Fastrack (8,5 tys. m kw.).

Logistyczna Polska według CB Richard Ellis dzieli się przy tym na trzy sektory.

Pierwszy to parki magazynowo-biurowe w Warszawie o powierzchni ok. 551 tys. m kw. (całe zasoby nowoczesnej powierzchni w kraju to 1,22 mln m kw.). Tutaj swego miejsca szukają firmy obsługujące rynek lokalny (np. sieci marketów) oraz branże wysoko wyspecjalizowane, np. komputerowe, telekomunikacyjne, elektroniczne, kosmetyczne, farmaceutyczne oraz elektryczne.

Sektor drugi (461 tys. m kw.) to parki logistyczne w rejonie Warszawy (od 20 do 100 km od stolicy) – są tu firmy farmaceutyczne, elektryczne, maszynowe, samochodowe i kurierskie.

Sektor trzeci (reszta kraju) jest na razie najmniejszy pod względem dostępnej powierzchni – jedynie 217 tys. m kw. To obiekty built-to-suit (stawiane na potrzeby konkretnego klienta). Innymi słowy mydło i powidło – od sieci detalicznych po wielkie międzynarodowe centra logistyczne.

Podaż w tyle

Na razie w żadnym z sektorów podaż nie nadąża za popytem. Deweloperzy budują za mało – boją się, żeby nie przeinwestować. To się jednak może szybko zmienić, bo wskaźnik powierzchni niewynajętej jest najniższy od lat i wynosi 6,5 proc. To ponad 40-proc. spadek w stosunku do drugiej połowy 2003 r. Dla przykładu – w stolicy, gdzie do tej pory działało 80 proc. inwestorów i magazynów budowano najwięcej, wskaźnik ten wynosi 9,6 proc., a w pozostałej części kraju (nie wliczając Warszawy i okolic) wynosi tylko 4,6 proc.

Nowych powierzchni może jednak wkrótce zacząć przybywać. Większość deweloperów logistycznych kilka lat temu kupiła ziemię, z którą czekała na "lepsze czasy". A one – według specjalistów – właśnie nadeszły, bo… w końcu rusza budowa autostrad. Nie bez znaczenia jest również wejście Polski do Unii, co spowodowało zwiększone zainteresowanie naszym krajem jako miejscem lokalizacji dla powierzchni magazynowych, a także coraz lepsza koniunktura gospodarcza. Te wszystkie czynniki składają się na poprawę sytuacji w sektorze magazynowania.

Drogi rosną

Dobre drogi są dla logistyki tym, czym sprawnie działający system krwionośny dla organizmu. Tymczasem w latach 1990-2001 zbudowano w Polsce raptem… 138 km autostrad. Niemal tyle samo, bo 123 km, udało się stworzyć przez następne dwa lata. Głównym problemem w przezwyciężeniu impasu był brak funduszy. Budowa autostrad to niezwykle kosztowne przedsięwzięcie – program budowy dróg i autostrad proponowany przez ministra Marka Pola przewidywał, że na jego realizację potrzeba będzie do 2013 r. gigantycznej kwoty 64,7 mld zł, z czego prawie połowę pochłonąć miały autostrady. Bieżący rok zdaniem specjalistów pod względem finansowania jest zaś przełomowy.

Od maja część drogowych wydatków chce na swoje barki wziąć Unia Europejska. Polska w latach 2004-06 w ramach tzw. funduszy strukturalnych ma zapewniony dostęp do 7,5 mld euro na infrastrukturę. Od 2007 roku starać się możemy o kolejne 50 mld euro.

Pierwsze efekty tych pieniędzy już widać (podpisuje się nowe kontrakty) bądź będzie widać w niedalekiej przyszłości. Pod koniec października zakończono budowę 51 km autostrady A2 Nowy Tomyśl – Poznań. Jest to część międzynarodowej trasy Berlin – Moskwa. Zakończony odcinek wyrzucił poza stolicę Wielkopolski tiry kursujące między Niemcami a Warszawą.

We wrześniu rząd podpisał umowę z firmą Autostrada Wielkopolska w sprawie budowy dalszych 104,5 km drogi A2 z Nowego Tomyśla do Świecka. Inwestycja będzie kosztowała 637 mln euro, czyli ok. 6,1 mln euro za kilometr. Budowa ruszy w marcu 2005 r., a zakończy się w październiku 2007 r.

Trwają prace nad trasą A4 wchodzącą w skład europejskiego korytarza transportowego biegnącego od Drezna przez Wrocław, Katowice i Lwów do Kijowa. Gotowa jest już 80-kilometrowa droga z Katowic do Krakowa. Na trasie między Krakowem a Wrocławiem do ukończenia pozostały jeszcze trzy odcinki: Chorzów Batory – Ruda Śląska Wirek, Wirek – Gliwice Sośnica (będą gotowe pod koniec tego roku) oraz Sośnica – Kleszczów (robotnicy zakończą go z rocznym opóźnieniem, prawdopodobnie w listopadzie 2005).

Powoli rusza też budowa trasy A1, która połączy porty morskie Trójmiasta z Górnym Śląskiem oraz południem Europy. W sierpniu resort infrastruktury postanowił, że jeden z odcinków tej drogi Grudziądz – Gdańsk (90 km) za ponad pół miliarda euro wybuduje konsorcjum Gdańsk Transport Company.

Co będzie dalej? W przyszłym roku według zapowiedzi Generalnej Dyrekcji Dróg i Autostrad firmy budowlane oddadzą ok. 122 km autostrad, w 2006 będzie to 170 km. Jeśli uda się zrealizować te plany, to za mniej więcej dwa lata dyrektorzy logistyczni mieliby do dyspozycji grubo ponad 760 km doskonałych dróg przede wszystkim na osi wschód – zachód.

""

Drogi a magazyny

To właśnie sieć nowoczesnych autostrad może spowodować, że w Polsce pojawią się gigantyczne centra logistyczne, z których firmy będą rozsyłać towary na całą Europę Środkowo-Wschodnią. Takie centrum ma w Polsce pod Piotrkowem np. Ikea. Nowoczesne drogi oznaczają także decentralizację rynku magazynowego. Będzie się on w znacznym tempie przenosił z Warszawy (ziemia jest tu za droga) do miast koło planowanych autostrad: Poznania, Katowic, Piotrkowa Trybunalskiego, Trójmiasta, Łodzi oraz Wrocławia.

Pierwsze firmy już wyczuły koniunkturę. Kilka tygodni temu Emerson – właściciel spółki produkującej papier komputerowy – ogłosił, że w Piotrkowie Trybunalskim za 500 mln zł zbuduje magazyny o powierzchni 370 tys. m kw. Prezes firmy Adam Banaszczyk liczy, że wynajmie je firmom operującym na terenie Rosji, krajów nadbałtyckich czy na Ukrainie.

Magazyny nawet za 200 mln euro chce u nas stawiać także brytyjski potentat w branży nieruchomości przemysłowych Parkridge CE Developments. Pierwszy znajdzie się w Dąbrowie Górniczej. W sumie Brytyjczycy w Polsce, na Węgrzech, Słowacji oraz w Czechach zbudują 800 tys. m kw. hal.

Z kolei w Kątach Wrocławskich kosztem 50-60 mln euro powstanie centrum logistyczne portugalskiej firmy Tiner, które będzie się składało z czterech magazynów.

Swoje plany mają także inni giganci rodzimego rynku, np. Prologis (Prologis Park Sosnowiec) oraz AIG Lincoln (Diamond Business Park Łódź). W projektach realizowanych przez te firmy w najbliższym czasie powstanie około 50 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni na wynajem.

Ceny stoją w miejscu

Zwiększony popyt nie przekłada się na razie na ceny najmu. W sektorze pierwszym (Warszawa) wahają się one od 2,7 do 5 euro za m kw. – najemca we wszystkich sektorach musi do nich doliczyć 22 proc. VAT – w drugim (tereny niedaleko stolicy) od 2,90 do 3,40 za m kw., a w trzecim (reszta kraju) od 3,20 do 3,75.

Zdaniem specjalistów utrzymają się na podobnym poziomie, a nawet w niektórych regionach (np. w Warszawie i okolicach) mogą spaść. Powód? Dyrektorzy logistyczni w negocjacjach czynszowych zagrożą najprawdopodobniej przeprowadzką na południe Polski.

Nie zmienia się także zbyt wiele, jeśli chodzi o długość podpisywanych umów. W zależności od sektora wynosi ona od trzech do siedmiu lat (pierwszy), od trzech do pięciu lat (drugi) oraz od trzech do dziesięciu (trzeci).

PIOTR MIĄCZYŃSKI, GRZEGORZ CESARCZYK

DLA GAZETYGRZEGORZ CESARCZYKCB Richard Ellis

Bieżący rok jest bardzo dobry dla rynku powierzchni magazynowych. Popyt tworzyły głównie firmy logistyczne i sieci marketów rozwijające swoje centra magazynowe w Polsce (Plus Discount, Kaufland, Jeronimo Martins). W przyszłym roku na sytuację na rynku nadal będzie wpływać rozszerzenie Unii oraz ocena przez inwestorów dynamiki wzrostu gospodarczego w Polsce. Z jednej strony popyt generować będą firmy już obecne w kraju, rozwijające się. Z drugiej zagraniczne szukające miejsc tańszej produkcji i dystrybucji. Aktualnie jest kilka takich projektów związanych z planami otwarcia przez zagraniczne firmy centrów o zasięgu operacyjnym na Europę Środkową i Wschodnią. W ich wyniku powstać może w kilku lokalizacjach do 150 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni logistyczno-magazynowej. O logistyczne inwestycje regionalne Polska będzie konkurować z Czechami i ze Słowacją (głównie z rejonem Bratysławy, Brna, a także Pragi). Deweloperzy związani z polskim rynkiem logistyczno-magazynowym są przygotowani do realizacji dużych inwestycji. Rezerwa terenów w strategicznych z punktu widzenia układu komunikacyjnego lokalizacjach – Łódź (Stryków), Piotrków Trybunalski, Poznań, Wrocław, aglomeracja śląska, Trójmiasto – pozwala na wybudowanie ponad 2 mln m kw. powierzchni.

NOT. PM

Więcej: LOGISTYKA – dodatek do Gazety Wyborczej z dnia 23-11-2004

Powiązane Artykuły

Jesteśmy również na

4,159FaniLubię
317ObserwującyObserwuj
289ObserwującyObserwuj
spot_img

Firmy godne poznania – PROMAG

Cykl artykułów zamieszczanych na łamach portali i czasopism przedstawiający Polskie dynamiczne i innowacyjne firmy związane z Poznaniem i warte poznania. Dziś w cyklu „firmy warte...

Z ostantiej chwili