Rynek Europy Środkowo-Wschodniej jest nadal bardzo atrakcyjny dla inwestorów instytucjonalnych, ale największym wyzwaniem jest niewystarczająca podaż najbardziej poszukiwanych aktywów. Według najnowszych danych międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield w pierwszych trzech kwartałach 2018 roku łączna wartość transakcji inwestycyjnych w sześciu krajach regionu Europy Środkowo-Wschodniej (tj. w Polsce, Czechach, Rumunii, Rosji oraz na Słowacji i Węgrzech) wyniosła 8,9 mld euro. W Polsce aktywność inwestycyjna przekroczyła już wartość odnotowaną w całym 2017 roku, a bieżący rok może zakończyć się rekordowym wynikiem 6 mld euro. Dzięki dużej aktywności inwestorów Węgry i Słowacja odnotowały wolumeny transakcji zbliżone do ubiegłorocznych, a w Rosji, Czechach i Rumunii tegoroczne obroty mogą być nieznacznie niższe od zarejestrowanych w 2017 roku.
Czwarty kwartał 2018 roku może okazać się najlepszy pod względem aktywności inwestycyjnej, o czym świadczy ilość przygotowywanych obecnie transakcji. Jeżeli wszystkie zostaną sfinalizowane zgodnie z przewidywaniami, łączny wolumen transakcji inwestycyjnych w sześciu krajach regionu wyniesie ok. 13 mld euro – oznacza to, że będzie niższy niż w ubiegłym roku, w którym inwestorzy ulokowali na tych rynkach 15,3 mld euro.
Największym zainteresowaniem inwestorów instytucjonalnych nadal cieszą się nieruchomości biurowe i handlowe, których udział w łącznym wolumenie transakcji inwestycyjnych wyniósł odpowiednio 42% i 41%, ale uwagę inwestujących przyciągają także inne kategorie aktywów takie jak hotele oraz mieszkania na wynajem. – Inwestorzy nadal koncentrują się na najbardziej atrakcyjnych aktywach, których ceny utrzymują się na bardzo wysokim poziomie, czemu sprzyja bardzo silny popyt ze strony najemców w większości segmentów. Chętniej podejmują stosunkowo większe ryzyko związane z inwestowaniem w Europie Środkowo-Wschodniej w porównaniu z innymi rynkami, ale wciąż mogą liczyć na wyższy zysk niż w Europie Zachodniej – mówi Jeff Alson, Partner na Europę Środkową, Grupa Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield.
Wolumeny transakcji inwestycyjnych na rynkach nieruchomości komercyjnych w poszczególnych krajach (w mln euro)
| Kraj | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | I-III kw. 2018 |
| Polska | 3096 | 4089 | 4591 | 4663 | 4831 |
| Czechy | 1995 | 1941 | 3380 | 3631 | 1210 |
| Węgry | 617 | 810 | 1671 | 1760 | 1150 |
| Rosja | 3332 | 3651 | 2841 | 3533 | 667 |
| Rumunia | 1049 | 584 | 708 | 1251 | 661 |
| Słowacja | 495 | 98 | 807 | 421 | 426 |
Wolumeny transakcji inwestycyjnych na rynkach nieruchomości komercyjnych według rodzaju aktywów (w %)
| Sektor | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
| Hotelowy | 5,23% | 3,57% | 8,17% | 9,67% | 3,18% | 2,95% | 4,00% | 2,91% | 5,73% | 2,70% |
| Magazynowy | 5,02% | 11,81% | 12,18% | 11,17% | 15,95% | 20,24% | 12,47% | 18,57% | 17,72% | 13,83% |
| Obiekty wielofunkcyjne | 0,00% | 0,33% | 1,89% | 9,76% | 1,01% | 3,62% | 1,95% | 0,34% | 0,77% | 0,38% |
| Biurowy | 70,27% | 48,03% | 42,08% | 36,00% | 43,22% | 45,64% | 36,82% | 48,43% | 34,76% | 42,11% |
| Handlowy | 19,48% | 36,26% | 35,68% | 33,40% | 36,63% | 27,55% | 44,76% | 29,76% | 41,02% | 40,98% |
Poszczególne kraje
Polska
Polska jest największym rynkiem inwestycyjnym w regionie od 2015 roku, a w bieżącym roku może odnotować rekordową wartość obrotów na poziomie 6 mld euro. Inwestorzy zagraniczni działają bardzo aktywnie, o czym świadczy ich 56-procentowy udział w łącznym wolumenie transakcji inwestycyjnych. Kapitał zagraniczny napływa głównie z RPA, Korei Południowej, Singapuru i Ameryki Północnej.
Udział sektora nieruchomości handlowych w łącznym wolumenie jest najwyższy i stanowi 43%, ale maleje zarówno popyt ze strony inwestorów, jak i podaż aktywów klasy core. W najbliższym czasie preferowaną kategorią aktywów będą nieruchomości biurowe i logistyczne w segmentach core i core+.
– Zgodnie z trendami obserwowanymi w całym regionie EMEA, stopy kapitalizacji ulegają dalszej kompresji także w Polsce, zwłaszcza w segmencie core rynku biurowego i handlowego. Największym wyzwaniem w perspektywie następnych 12 miesięcy będzie dostępność produktów inwestycyjnych wobec przewidywanego braku podaży nowych obiektów. Popyt inwestycyjny utrzyma się na wysokim poziomie z uwagi na względne dyskonto w porównaniu z głównymi rynkami europejskimi, wzrost czynszów oraz niskie stopy pustostanów za sprawą rekordowo dużego zainteresowania firm wynajmem powierzchni – mówi Soren Rodian Olsen, Partner, Grupa Rynków Kapitałowych w Polsce, Cushman & Wakefield
Czechy
Na koniec trzeciego kwartału 2018 roku łączny wolumen transakcji inwestycyjnych wyniósł 1,2 mld euro, a cały rok może się zakończyć wynikiem na poziomie 2-2,5 mld euro – czyli niższym niż w ubiegłym roku, w którym wartość obrotów wyniosła rekordowe 3,6 mld euro. Spadek ten jest spowodowany przede wszystkim brakiem większych transakcji.
Wzrost popytu na nieruchomości biurowe w segmencie core w Pradze, na które przypadło 50% łącznego wolumenu transakcyjnego, przełożył się zarówno na wyceny, jak i zainteresowanie globalnego kapitału. Z kolei ograniczona podaż aktywów handlowych wpływa na wartość obrotów w tym sektorze.
Na inwestorów zagranicznych przypada zaledwie 21% łącznego wolumenu obrotów. Inwestorzy krajowi są nadal bardzo aktywni, zwłaszcza w segmencie aktywów średniej wielkości. Niewielka liczba transakcji zawieranych przez inwestorów instytucjonalnych w segmencie value-add to częściowo efekt dużego popytu ze strony najemców w sektorze nieruchomości biurowych i magazynowych, co powoduje, że aktywa inwestycyjne typu core są w pełni wynajęte.
Węgry
Łączny wolumen transakcji inwestycyjnych w pierwszych dziewięciu miesiącach 2018 roku wyniósł 1,15 mld euro. Wartość obrotów na Węgrzech może przekroczyć 1,5 mld euro trzeci rok z rzędu – to najdłuższy okres tak dużej aktywności inwestorów w historii tego rynku.
Krajowe fundusze zwiększyły dwukrotnie swoją aktywność inwestycyjną na rynku nieruchomości w ostatnich trzech latach, co przełożyło się na wzrost płynności, przy jednocześnie rosnącym zainteresowaniu zagranicznego kapitału instytucjonalnego.
Stopy kapitalizacji są atrakcyjne przy dyskoncie wynoszącym 70-100 pb w porównaniu z innymi stolicami Europy Środkowo-Wschodniej, takimi jak Warszawa i Praga.
Rosja
Wskutek niewielkiej aktywności inwestorów w pierwszych dziewięciu miesiącach 2018 roku łączny wolumen transakcji inwestycyjnych w Rosji wyniósł 0,7 mld euro, a do końca bieżącego roku może wzrosnąć do ok. 1,2 mld euro w porównaniu z 4 mld euro w 2017 roku.
W porównaniu z ubiegłym rokiem, w którym inwestorzy zagraniczni wycofywali się z Rosji, ucieczka kapitału wyhamowała. W 2017 roku odpływ kapitału sięgnął 0,7 mld euro netto, ale w 2018 roku wartość nowych inwestycji zagranicznych i wartość sprzedawanych aktywów wyniosły praktycznie tyle samo.
