Firma doradcza Jones Lang LaSalle podsumowała 2013 r. na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce w 2013 r. i zaprezentowała trendy rozwoju na 2014 r.
Popyt – rekordowe wyniki
Podobnie jak dynamika PKB, popyt netto rósł z kwartału na kwartał sięgając łącznie 1,26 mln mkw. na koniec roku, z czego aż 26% przypadło na umowy najmu zawarte przez Amazon we Wrocławiu i Poznaniu. Należy jednak zauważyć, że i bez nich zeszłoroczny nowy popyt wyniósłby 926 000 mkw., a więc wciąż znacznie powyżej 755,000 mkw. z 2012 r. W 2013 r. zanotowano także wyraźny wzrost popytu brutto, (1,87 mln mkw. – o 38% więcej niż w 2012 r. i o 11% więcej niż w dotychczas rekordowym roku 2011).
Umowy zawarte przez Amazon wpłynęły także na udziały poszczególnych regionów w popycie. Na pierwszych miejscach znalazły się Poznań i Wrocław, w których całkowity popyt wraz z odnowionymi umowami wyniósł odpowiednio 423 000 i 415 000 mkw. W przypadku Poznania oznaczało to awans w ciągu roku z piątej na pierwszą pozycję wśród najpopularniejszych regionów magazynowych.
Największe zapotrzebowanie na powierzchnie zgłosiły sieci handlowe, których udział w nowym popycie (wzmocniony znacznie przez Amazon) wyniósł 49%. Na operatorów logistycznych przypadło 23%, a na sektor motoryzacyjny – 12% popytu.
Współczynnik powierzchni niewynajętych – niewielki wzrost na koniec roku
Jak podaje portal magazyny.pl, pod koniec IV kw. 2013 r. bez najemcy pozostawało łącznie 850 000 mkw., czyli 11,4% całkowitych zasobów magazynowych. Niewielki wzrost wakatów pod koniec roku (z ok. 10% do 11,4%) to bardziej efekt wysokiej rotacji najemców niż rosnącej podaży, zdarzały się również przypadki upadłości.
Największym udziałem powierzchni dostępnej od zaraz charakteryzują się rynki Polski Centralnej (15,8%), Warszawy (14,6%) i Wrocławia (11,7%). Spośród głównych regionów najniższy stopień pustostanów jest w Poznaniu (4,4%).
Relatywnie niska nowa podaż, ale wielkie projekty w budowie
Pod koniec IV kw. 2013 r. całkowita podaż powierzchni magazynowo – przemysłowej w Polsce wyniosła 7,45 mln mkw. W ciągu roku przybyło 305 000 mkw., co jest drugim najniższym wynikiem na przestrzeni lat (po 2010 r.) i o 41% niższym wynikiem niż w 2012 r. Na małą ilość nowych budynków wpłynął szereg czynników – najemcy wybierający chętniej istniejące obiekty, znacząca rotacja i optymalizacja zajmowanej powierzchni czy opóźnienie w rozpoczęciu nowych projektów ze względu na przedłużającą się zimę.
Regiony, w których w minionym roku najsilniej koncentrowała się aktywność deweloperów to Wrocław (117 000 mkw.), Warszawa (78 000 mkw.) oraz Górny Śląsk (51 000 mkw.). Najmniej nowych projektów zrealizowano w Poznaniu (6 000 mkw.) i w Polsce Centralnej (23 000 mkw.). Spośród deweloperów największą aktywnością budowlaną w 2013 r. wykazała się firma Panattoni (90 000 mkw. nowej podaży), SEGRO (85 000 mkw.), Prologis (42 000 mkw.), Goodman (25 000 mkw.) i MLP Group (20 000 mkw.).
W 2013 r. zrealizowano pięć projektów szytych na miarę (BTS) o łącznej powierzchni 82 000 mkw., co ma związek ze wzrostem zainteresowania Polską jako lokalizacją wśród najemców produkcyjnych. Chociaż przeważnie firmy z tego sektora wolą funkcjonować we własnych budynkach, to niektóre często decydują się na najem, który jest bardziej elastyczny.
W grudniu 2013 r. w budowie znajdowało się 714 000 mkw., najwięcej od 2008 r. Niemal połowa tej powierzchni to efekt transakcji zawartych przez firmę Amazon – nieprzypadkowo najwięcej powierzchni powstaje dziś we Wrocławiu i w Poznaniu.
Pomimo bardzo niskiego udziału powierzchni spekulacyjnych w realizowanych obecnie obiektach (5,8%), deweloperzy posiadają zabezpieczone tytuły do gruntów inwestycyjnych i wydają się być w pełnej gotowości do uruchomienia takich projektów. Z dużym prawdopodobieństwem można jednak założyć, że nie będzie już powrotu do notowanych przed kryzysem wysokich udziałów projektów spekulacyjnych w powstającej powierzchni. Najwięcej takich projektów powstaje dziś na rynkach małych (Trójmiasto czy Szczecin), a ich łączna powierzchnia w całej Polsce to jedynie 42 000 mkw.
Czynsze na stabilnym poziomie
Wysoka aktywność najemców w 2013 r. nie wpłynęła znacząco na obowiązujące na rynku stawki najmu. Głównym czynnikiem warunkującym wysokość oferowanych przez deweloperów stawek jest wartość współczynnika pustostanów w danym regionie. Wysokość czynszu zależy także od lokalizacji, rodzaju projektu, długości najmu, wielkości wynajmowanej powierzchni, wprowadzonych na życzenie klienta udoskonaleń technicznych, a także wynika często z oceny wiarygodności najemcy i jego długoterminowej zdolności do obsługi zobowiązań. Stawki za małe moduły biznesowe (small business units) są zdecydowanie wyższe. Z kolei moduły w wielkich parkach magazynowych, zlokalizowanych na obrzeżach bądź przedmieściach miast, charakteryzują się niższymi stawkami.
Zgodnie z danymi Jones Lang LaSalle opublikowanymi przez portal magazyny.pl, pod koniec 2013 r. najwyższe stawki obowiązywały tradycyjnie na rynkach wewnątrzmiejskich, tj. w Warszawie (3,6 – 5,1 euro/mkw./miesiąc), Wrocławiu (3,4 – 3,9 euro/mkw./m-c) i w Łodzi (2,75 – 3,7 euro/mkw./m-c). Wysokie czynsze charakteryzowały także rynki o niewielkiej podaży, takie jak Kraków (3,3 – 4,0 euro/mkw./ m-c) i Szczecin (2,8 – 3,4 euro/mkw./ m-c). Mniej za magazyny płacili najemcy w Okolicach Warszawy (2,1 – 2,8 euro/mkw./ m-c),) i na Górnym Śląsku (2,4 – 3,3 euro/mkw./ m-c).
Prognoza na 2014 rok
Wg wielu prognoz Polska ma przed sobą okres coraz szybszego wzrostu PKB. Ponieważ ogólny stan gospodarki i tendencji na rynku magazynowym są ze sobą silnie skorelowane, można oczekiwać, ze znajdzie to odbicie w popycie na magazyny.
„Rok 2013 zamknął się znakomitym wynikiem, który mimo dobrej koniunktury może okazać się trudny do powtórzenia w 2014 r. Zeszłoroczne bardzo mocne wyniki były w znacznym stopniu zdefiniowane przez wejście do Polski firmy Amazon, a prawdopodobieństwo, że inwestycja w tej skali się powtórzy jest raczej niewielkie. Optymistyczny scenariusz to milion mkw. nowego popytu w 2014 r. Oczekujemy także, że coraz więcej nowej powierzchni będzie powstawać w ramach projektów szytych na miarę. Inwestycje spekulacyjne pojawią się w kilku regionach, lecz ich udział w budowanej powierzchni utrzyma się na niskim poziomie. Rynek obecnie znajduje się w stanie relatywnej równowagi między popytem a podażą. Z naszych analiz wynika, że zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe będzie rosło w takim tempie, które spowoduje spadek dostępnych powierzchni w głównych regionach magazynowych i utrzymanie, bądź delikatny wzrost obowiązujących obecnie stawek czynszowych”, podsumowuje Tomasz Olszewski.
