Szykuje się gorący koniec roku na rynku inwestycyjnym. Fundusze i deweloperzy szukają nieruchomości, robią wyceny oraz domykają transakcje. O aktualnej sytuacji na polskim rynku nieruchomości mówi Urszula Sobczyk, Dyrektor Działu Wycen w Cresa Polska.
Na co jest największy popyt na rynku nieruchomości komercyjnych? W jakim segmencie jest najdrożej, a co można kupić najtaniej?
Urszula Sobczyk, Dyrektor Działu Wycen w firmie doradczej Cresa: Właściwie we wszystkich segmentach rynku obserwujemy duży popyt. Rzeczywiście jest drogo, choć wciąż stopy zwrotu w Polsce są zdecydowanie wyższe niż w Europie Zachodniej. Na przykład dla najlepszych nieruchomości w sektorze handlowym wynoszą około 5 proc., w biurowym – około 5,25 proc., a w przypadku nieruchomości z sektora magazynowego – 6,5 proc.
Na niższe ceny mogą liczyć nabywcy nieruchomości z problemami – na przykład słabo funkcjonujących centrów handlowych, starszych budynków biurowych wynajętych w niewielkim stopniu czy gruntów o nieuregulowanym statusie planistycznym.
Natomiast produkty inwestycyjne generujące stałe dochody, obarczone relatywnie małym ryzykiem, nie są dziś tanie z uwagi na znaczący popyt. Spowodowany jest on dużą ilością pieniądza na rynku inwestycyjnym. Tak jest i w Polsce, i na rynkach międzynarodowych.
Jak długo potrwa taka sytuacja?
W naszej ocenie jesteśmy bardzo blisko tego momentu, w którym kończą się możliwości dalszego wzrostu wartości kapitałowych na rynku nieruchomości komercyjnych spowodowane kompresją stóp kapitalizacji.
Czego oczekują dziś inwestorzy zamawiając wycenę, na co zwracają uwagę oceniając potencjał nieruchomości?
Z naszych obserwacji wynika, że zamawiający wyceny w coraz większym stopniu są zainteresowani bardzo szczegółowymi analizami rynków nieruchomości, w tym oceną obecnej i przyszłej konkurencji.
Istotne jest również wnikliwe analizowanie wskaźników dla danej nieruchomości w perspektywie długoterminowej – np. stopnia wynajęcia obiektu, kosztów operacyjnych na mkw. oraz odniesienie do rynkowego benchmarku.
My w raportach z wyceny prezentujemy dodatkowo analizę SWOT wskazującą m.in. mocne i słabe strony przedmiotu wyceny oraz szanse i zagrożenia płynące z samego rynku. Dawniej analizę SWOT dodawano wyłącznie w wycenach dla banku lub na życzenie klienta. Teraz dla nas jest to standardowa część raportu z wyceny.
A jak zmieniło się podejście kupujących w ciągu dekady? O czym mówią klienci?
Z pewnością kupujący nieruchomości są obecnie bardziej selektywni dokonując wyboru. W szczególności, jeżeli chodzi o sektor handlowy. Dziesięć lat temu większość obiektów handlowych działała dobrze lub bardzo dobrze. Mało było przypadków słabiej funkcjonujących, a większość nowych projektów deweloperskich w tym sektorze niemalże skazana była na sukces z uwagi na małe nasycenie rynku powierzchnią handlową. Dzisiaj mamy inną sytuację: duże zróżnicowanie rynku oraz konieczność sporządzania szczegółowych analiz każdej z alternatyw inwestycyjnych.
Najdroższa nieruchomość komercyjna, jaką Państwo wycenialiście, to…?
W 2017 roku wycenialiśmy nieruchomość o wartości blisko 500 milionów euro, co jest naszym tegorocznym rekordem. Natomiast w całej swojej historii zawodowej robiliśmy lub nadzorowaliśmy wyceny wielu nieruchomości o wartościach oscylujących w granicach 600-700 milionów euro za aktywo oraz portfele nieruchomości o wartościach 1-1,5 miliarda euro.
O ludziach z działu wycen w firmach doradczych mówi się, że wiedzą dokładnie, co i za ile jest do wzięcia na rynku nieruchomości lub za ile już zostało wzięte. Wszystko jest jednak tajne. Jaką częścią swojej wiedzy mogą się podzielić?
Tak, to wynika ze specyfiki naszej pracy oraz z kwestii regulacyjnych. Raporty z wyceny poprzedzają transakcje sprzedaży czy też zmiany podmiotu finansującego. Rzeczoznawcy znają detale tych transakcji, ale nie mogą się nimi dzielić.
Na gruncie przepisów prawa oraz standardów zawodowych jesteśmy zobowiązani do zachowania w tajemnicy wszystkich informacji uzyskanych w trakcie procesu wyceny. I to niezależnie od tego, czy umowa na sporządzenie wyceny reguluje te kwestie czy też nie.
